比拟法，收益法和成本法是房地产评估中最常用的传统方法，关于像宾馆，市场，加油站和泊车场等收益性房地产，一般优先使用收益性。在应用收益法评估房地产价值或房地产投资赢利性时，最难的时期问题是答复率的预备和允洽地使用。国内评估中对答复率的预备，常常弃取静态的成本化率，用安全利率加风险赞成值法预备出具体的答复率，在北京地区，成本化率常常用3-4%的风险赞成值，即6-8%行为成本化率。然则，成本化率细小的变动，常常不错引起房地产评估价值在较大限度的变化。因此，正确贯通答复率的见解，对答复率进行科学离别，并在具体的评估预备中合理当用答复率，对公说念客不雅地评估出房地产价值长短常艰苦的。
好意思国由于金融器具高度发挥，不动产投资活动相等熟谙，为了使投资东说念主粗鲁较为准确地预计不动产的赢利性，收益法在表面和评估实务两方面王人得到了深入的发展，在早期缔造了成功成本化法（direct capitalization）和报答成本化法（yield capitalization）的表面基础，当代则由于预备机的使用，在收益法中发展了一些特定时期和措施（如在报答成本化法中应用贴现现款流量分析，收益模子和不动产模子），对不动产估价和投资分析产生了要紧的影响。本文仅先容一些好意思国不动产评估收益法中答复率（rates of return）的见解和分类，也许对我国房地产评估东说念主员有一些启发。
一、答复率的见解
The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不动产估价》（好意思国估价学会）第11版）一书中对收益法作念了相等详备的讲述。收益法的试验是分析投资东说念主将成本投资到房地产后，获取收益与领先投资成本之间的关系。收益法一般不错分为两种预备方法，一种是成功成本化法，另一种是报答成本化法。在当代，由于预备机的广阔使用，报答成本化法中更多地应用折现现款流量分析。答复率（rates of return）是分析房地产生机收益现象的比率，常常用年答复率来抒发。在好意思国的不动产收益评估中常常不错将答复率分为收益率 （income rate，R）和报答率（yield rate，Y）两大类。收益率（R）是用于成功成本化法中的答复率，是估价地地契一年度收益与总价值的比率。报答率（Y）是用于报答成本化法中的答复率，是将估价地方在合手有期内各期预期收益，折现为各期收益现值的比率。
房地产参加东说念主投资房地产，对投资成本的生机，一般来讲有两个，一个是将投东说念主成本一齐回收，这种投资生机被称为成本返还（return of capital）；另一个是在投资成本的使用流程中，不断获取罕见的收益，直到最终投资东说念主将领先的投资成本收回（这里收回的投资成本总数不包括在投资时期获取的收益），这种投资生机被称为成本报答（return on capital）。在一宗房地产投资流程中，投资东说念主既温煦成本返还，也温煦成本报答。相应地，投资东说念主也相等温煦揣度成本生机收益现象的各式比率，即答复率。不同面貌的成本返还和成本报答，以及成本返还和成本报答的不同组合，不错用不同的答复率来抒发这种变化，以使投资东说念主知道地预备和揣度出房地产投资的安全性，赢利性和可靠性。
投资成本不错通过每年收益，或者在投资终了时出售不动产一齐或部分收回投资。如果不动产价值在投资期初与投资终了不动产被销售时绝顶，阐明投资者在销售时将一齐投资收回，年收益来源于成本报答，这种情况下，收益率等于成本报答率（rate of return on capital）。如果不动产价值预计随时辰有着落的趋势，投资者无法从期末销售不动产收回领先的投资，一部分年度收益将要用来偿还投资成本，在这种情况下，成本报答率在一定进度上低于特定的收益率，如成功成本化法中的概括成本化率。成本报答率与概括成本化率之间的差额，便是成本返还率（rate of return of capital），这时成本返还率是适值。如果投资者生机在投资终了时销售不动产，获取比领先投资更多的收益，则成本报答率会高于特定的收益率，这时，成本返还率是负值，因为年度收益莫得提供总计的生机成本报答。成本报答率不错用可得到的或生机的报答率或利率抒发。
假定投资东说念主以100万东说念主民币购买一宗不动产，用于出租，每年取得认识收益10万元，租期为 10年。
情况一。第11年投资东说念主将不动产以100万元的价钱出售，则收益率R（不含出售价值）： 10／100=10%成本报答率：10／100=10%
收益率等于成本报答率情况二。第11年投资东说念主将不动产以90万元的价钱出售，低于购买时的价钱，投资者需要将每年收益中1万元补贴到不动产总价值中，智商收回领先的投资成本，则收益率R（不含出售价值）为：10／100=10%成本报答率为：（10-1）／100=9%成本返还率为：10%-9%=1%情况三。第11年投资东说念主将不动产以110万元的价钱出售，高于购买的价钱，将多出的10万元按每年1万元补贴到每年的收益中，则收益率R（不含出售价值）为：10／100=10%成本报答率为：（10+1）／100=11%成本返还率为：10%-11%=-1%从上头这个简便的例子不错看出，估价师在估价中要有计划不动产投资获取收益的式样，复杂的成本返还和成本报答面貌影响了答复率的变化。在报答成本化法中必须知道地分清成本返还和成本报答，预备现款流的折现率可算出成本报答。在成功成本化法中，不行精准地区分红本返还和成本报答，如应用概括成本化率预备时，试验上它隐含了成本返还和成本报答两种投资成本回收部分。这是因为，当用成本化率估算不动产估价地方价值时，估算的现值必须披走漏投资者除成本返还的价钱外，还有应该赚取的成本报答的价钱。字据房地产的不同产权构成或实体构成，也形成了不同的收益率或报答率。举例，估价师不错通过分析分别由地皮和建筑物或典质贷款和自有资金形成的收益，预备出不同构成部分的收益率或报答率，从而预备出通盘不动产的总收益率或报答率。
二、影响答复率变动的因囊
影响答复率变动的因素好多，《不动产估价》（好意思国估价学会）一书中列举了6个主要因素：风险进度，市场对将来通货扩张的作风，替代投资的预期答复率，往日可比拟不动产的答复率，典质贷款资金的供给现象和税费优惠。由于估价师用收益法估算不动产价值时是使用将来预期的答复率，不是历史答复率记载，是以估价师的市场风险坚强和对购买力变化的融会相等艰苦。在国内，预备答复率时，时常将银行利率 （认定为安全利率）加一个风险赞成值行为答复率，显得过于简便，莫得有计划不同类型，不同地区，不同期期，不同典质贷款模式的物业有不同的答复率。这么就出现，不同类型的物业，如住宅和栈房，不同地区的物业，如广州和北京，不同期期的物业，如 1999年和2002年，在用收益法评估时，在不同的估价呈文中使用调换的答复率，容易形成不同地区的投资者对市场的污蔑，或者盲目投资，或者被虚高的答复率吓退。
三、收益率（R）
在好意思国不动产估价中，收益率（R）是用于成功成本化法中的答复率。成功成本化法是以收益率将单一年度收益生机值更始成不动产价值的方法。它不错用来折现潜在总收益，有用总收益，净谋略收益或税前现款流量。收益率是单一年度的收益与其房地产价值的比率，是静态规划。一般以第一年度的收益除以价值来预备，也不错用各年平均收益行为代表性年收益来预备。应用收益率不错一步预备出不动产价值。已知地方不动产的年收益和收益率，即：价值=收益／收益率收益率分为概括成本化率、期末成本化率、自有资金成本化率、典质贷款成本化率（典质贷款常数）、建筑物质本化率、地皮成本化率。这些比率之间存在着内在的筹商，其中，最基本的比率是概括成本化率。
1.概括成本化率。概括成本化率（Ro）是房地产单一年度净谋略收益生机值与房地产总价值或总价钱的比率。净谋略收益是房地产的有用总收益扣除谋略用度后，但未扣除贷款本息偿还额及帐面折旧额的余额。
预备概括成本化率的方法有：市场抽取法，投资组正当（包括典质贷款与自有资金组合和地皮与建筑物组合两种）和债务保障公式，也不错从有用总收益乘数中求算。
市场抽取法要求市场发育精良，调换类型物业的销售贵府鼓胀。在用这种方法预备Ro时，要求比拟案例的与地方不动产具有相似性，不然要对存在的互异进行修正。估价师要征集每宗比拟案例的售价，收益，用度，融资条目，销售时的市场条目，产权情况，风险现象。细则每宗比拟案例应按摄影同的预备式样预备净谋略收益。举例，比拟案例的净房钱每年高涨3%，概括成本化率是10%，地方不动产的净房钱每年高涨2%，固然二者在其他条目上具有相似性，但地方不动产不行以10%行为它的概括成本化率，必须进行修正，后者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比拟案例为一宗旧物业，购买时的Ro为10%，但在2年内需要再行装修，地方不动产为刚好意思满的新物业，固然二者在合并区位，走动时辰接近，收益但由于后者不需要从谋略用度中扣除装修用度，故不行用前者行为后者的概括成本化率，应该进行修正，地方不动产的R.应该低于10%.应用市场索求法预备概括成本化率的具形体式是：第一步，估价师集结与地方案例具有可比性的比拟案例，列出它们的售价，房钱范例，用度，融资条目，市场现象，销售时辰，产权现象等贵府。
第二步，估价师讹诈比拟案例的贵府，预备出每宗案例的净谋略收益，然后将具有可比性的每宗比拟案例的净谋略收益除以售价，不错得到每宗不动产的概括成本化率，并形成一个概括成本化率取值限度。
第三步，估价师细则地方不动产的概括成本化率。不错字据其与比拟案例的可比性，在比拟案例估算出来的概括成本化率一定的限度内进行休整，在字据估价师的告诫判断而形成。
投资组正当亦然预备概括成本化率的方法，一般不错分为两种组合，即地皮与建筑物组合和典质贷款与自有资金组合。在上个世纪中期以前，东说念主们将不动产离别为地皮和建筑物两种投资因素。在估价中，由于贷款利率较低，成本投资收益认识，估价师一般不有计划融资的问题和成本收益，仅使用实体剩余法分别预备地皮的成本化率和建筑物的成本化率。1959年，埃尔伍得对收益成本化法作出了艰苦的孝顺，他在估价中引进了“不动产总价值必须反应典质贷款价值及自有资金价值”的不雅念，即在估价中，不仅要分析地皮和建筑物的价值，也要分析典质贷款和自有资金的价值，分别预备他们的成本化率 （即典质贷款常数和自有资金成本率），以此来抒披发款东说念主和自有资金投资者的对投资的收益的判断。这主如果由于通货扩张和不动产价值试验升值依然跨越了建筑物实体折旧对不动产价值的影响，以及不动产投资者投资活动日益复杂，收益流量不认识，短期投资加多等因素形成的。
2.地皮成本化率和建筑物质本化率在投资组合时期中，应用到地皮成本化率和建筑物质本化率两个时期规划。地皮与建筑物组共预备概括成本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L示意地皮价值占通盘不动产价值的百分比B示意建筑物价值占通盘不动产价值的百分比RL示意地皮的成本化率RB示意建筑物的成本化率地皮成本化率是地皮的年净谋略收益与地皮价值的比率，建筑物质本化率是建筑物的净谋略收益与建筑物价值的比率。地皮成本化率和建筑物质本化率不错从市场贵府中应用市场索求法预备出来。在建筑物剩余法中，使用地皮成本化率，建筑物质本化率和其他贵府不错预备建筑物价值，将其与已知的地皮价值相加，得到通盘不动产价值。这种剩余法应用限度相等有限，不错应用到不动产（指建筑物折旧）有多量累计折旧的情况下预备不动产价值的估价主义。也不错用来成功揣度建筑物对通盘不动产价值的孝顺度。
3.典质贷款常数和白有资金成本化率典质贷款常数和自有资金成本化率应用在投资组合时期入网算概括成本化率，典质贷款与白有资金组合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M示意贷款价值比，是贷款占不动产总投资的百分比RM示意典质贷款常数E示意自有资金占不动产投资的百分比RM示意白有资金成本化率典质贷款常数是每年的本金和利息偿还额之和与典质贷款本金总数的比率。它是放款者所要求的放款的利率报答。自有资金成本化率是不动产年度税前现款流量与自有资金总数的比率。自有资金成本化率不错从鼓胀的市场贵府的比拟实例入网算出来的，即由每一个比拟案例的年度税前现款流量除以自有资金总数得到。年度税前现款流量常常是不动产合手有期第一年的预期现款流量。自有资金成本化率是用来成本化自有资金的收益。
已知自有资金成本化率和典质贷款利率，以及典质贷款总数等贵府，应用自有资金剩余法不错预备出自有资金的剩余收益，它关于分析新开发的不动产的全王人总计权（或称为不动产的完全总计权权益，他不受其他任何职权的操纵，仅受政府课税，不动产征收的戒指）收益，或者评估受特定典质贷款戒指的不动产的自有资金收益。
4.期初成本化率和期末成本化率期初成本化率是不动产被购入第1年的净谋略收益与不动产现值的比率。期末成本化率是用来揣度不动产期末出售价值的概括成本化率，它高于平均概括成本化率和期初成本化率，这是因为在不动产合手有期期末，建筑物的经济寿命已减少，获取经收益的风险较高的原因。
四、报答率（Y）
在好意思国《不动产估价》一书中，报答率是应用在报答成本化法中的答复率。报答成本化法是以报答率将不动产各期将来利益包括不动产合手有期末出售价值分别折现，使将来收益转念为现值的方法。它通过预计不动产合手有期的将来各期利益，讹诈贴现现款流量公式（DCF）（以一个折现率将将来预期现款流量转念成现值）或不动产模子分析（字据不同的年金收益模式），将利益转念为现值，模拟典型投资者的生机和假定。字据这个方法分析不动产投资，投资者不错知说念，投资某一不动产是否不错得到投资者要求的利润或报答水平，即雅瞻念的成本报答和完全的成本返还。它是一个动态流程。
报答率是成本的答复率，常常以年复利百分率来示意。它是将估价地方合手有期内各期预期收益（包括每期收益和投资终了时的出售价值），折现为各期收益现值的比率。它不错分为利息率（格式利率、试验利率）、概括报答率和自有资金报答率。报答率不仅有计划总计的不动产生机利益，也包括不动产在投资终了时的出售价值。折现率试验上是用于报答成本化法中的一种报答率。概括报答率和自有资金报答率王人是房地产估价中特定的里面报答率。报答率是动态规划。
（一）奈何细则贴现现款流量分析中的报答率由于预备机的鄙俗使用，贴现现款流量分析（DCF）被用于报答成本化法中来揣度不动产的投资价值。贴现率或报答率的细则，成为DCF的裂缝。与成功成本化法从往日的比拟案例中细则收益率不同，细则报答率更着眼于比拟案例中投资者对将来的生机。估价师不错通过与比拟案例的走动两边面谈，了解比拟案例投资者对将来收益的生机和作风，得到比拟案例的预期报答率，然后成功证据地方不动产的投资生机值，或者通过揣度比拟案例的收益生机值和出售价值，盘曲推算出生机的报答率。在DCF中，合并个合手有期内不同的时段，因为存在不同的风险，是以应该用不同的报答率以反应将来的收益情况。天然，弃取单一的报答率贴现一齐收益或弃取不同的报答率贴现不同的收益，要取决于在市场上的投资者的活动。
（二）收益模子或不动产模子中报答率与收益率的关系收益模子或不动产模子是好意思国不动产估价中预计投资者收益的极端公式或模子。在应用收益模子时，比应用DCF公式需要更少的假定和数据贵府。
1.收益模子中的报答率。由于不动产每一期收益存在不同的变动端正，因此报答率和收益率会发生变化。在有些情况下，如不动产在一定的合手有期内有固定的净谋略收益，在合手有期末以原购入时的价钱出售，此时的贴现率或报答率等于概括收益率。而有些情况下，如投资者在不动产合手有期内每年获取固定收益流量，成本概括报答率固定，投资终了时不动产价值为零，也便是说不动产的成本报答和成本返还包含在每一期的固定收益流量中，此时的概括收益率等于概括报答率与偿债基金因子（偿债基金因子是1元以复利预备本利之和的倒数，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn这个公式被称为英伍德条目，Yo代表投资成本的成本报答，1／Sn代表成本返还。其中此时的偿债基金因子是弃取概括报答率Yo行为贴现率i预备的。
如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是弃取安全利率行为贴现率i预备的，则此时的Ro=Yo+1／Sn被称为霍斯科尔德条目。安全利率一般弃取保障储蓄入款或政府债券的主要通行利率，低于投资者的投资成本的概括报答率。这时的概括报答率被称为投契利率。由霍斯科尔德条目算出的概括成本化率（也被称为霍斯科尔德成本化率）要高于由英伍德条目算出的概括成本化率，因此，再依据成功成本化法公式（价值=净谋略收益／概括成本化率Ro）评估出的不动产价值也比拟低。霍斯科尔德条目应用限度很窄，主要用于糜掷性钞票评估，如矿山，租出开辟和动产。
2.不动产模子中的收益率和报答率。
不动产投资者时常但愿最终的不动产投资收益包含着不动产升值，即生机一齐的报答率高于收益率，如概括成本化率。报答率是一个包含任何不动产升值的完全规划。报答率与收益率之间的关系公式是：Y=R+A其中Y是报答率，R是收益率，A是反应收益与价值变化的赞成率。
（三）概括报答率，自有资金报答率和利率的见解概括报答率Yo是一齐参加成本的报答率。它有计划了在不动产合手有期内收益的变动，也有计划了在投资终了时出售价值的变动。它不需要有计划贷款融资的影响，是在假定莫得融资购买情况下预备出来的。概括报答率不错视为贷款和自有资金组合的报答率，不雅念上是自有资金报答率和典质贷款报答率（或典质贷款利率）的加权平均。
自有资金报答率Yo是自有资金的报答率。即在不动产合手有期内一齐利益与自有资金投资额之比，得到自有资金报答率。不动产合手只怕期的一齐利益包括在不动产合手有期时期每年的税前或税后的现款流量，以及在合手有期期末的出售价值，出售价值是税前或税后的不动产销售收入扣除一齐典质贷款余额和销售用度后的余额。它与被称为利率的典质贷款报答率不同。自有资金报答率是自有资金投资者的里面报答率，它要有计划对自有资金投资者来说，举债融资对现款流量产生的影响。自有资金报答率与自有资金收益率不同，前者是自有资金的报答率，后者仅反应一年的自有资金收益或现款流量与自有资金之间的关系。前者是完全的投资绩效揣度规划，后者则不是，它也不是投资成本的报答率（不行反应成本升值）。由于自有资金收益和自有资金价值的更变，使得自有资金收益率不错高于或低于投资成本最终的自有资金报答率。自有资金报答率不错从最近的比拟案例中抽取。
利率，在莫得扣头，参与收益分派的情况下，就等于放款者的报答率。放款者的利益与自有资金的利益不异，即贷款偿还额的周期性收益（利息收益）和到期应该偿还或到期前应该偿还的贷款余额。